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物流園區(qū)“新玩法”

瀏覽：6425 時(shí)間：2015-03-02 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

做物流園區(qū)的企業(yè)玩輕資產(chǎn)并不罕見(jiàn)，但在國(guó)內(nèi)這種模式的個(gè)案還是少有。

1月8日，深圳國(guó)際控股有限公司對(duì)外宣布，將與深圳冠懋房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司就深國(guó)際康淮現(xiàn)代城市物流港項(xiàng)目進(jìn)行合作。根據(jù)意向，雙方將共同出資成立合資公司，并向原有地主冠懋集團(tuán)另一全資附屬公司承租此項(xiàng)目地塊，以進(jìn)行康淮項(xiàng)目的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目租賃期限為20年?？祷错?xiàng)目將由冠懋集團(tuán)全資建設(shè)，預(yù)計(jì)于2017年中落成并投入使用。

資料顯示，康淮項(xiàng)目位于深圳市龍華新區(qū)，項(xiàng)目占地面積3.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約14.3萬(wàn)平方米。

租地物流園

按深圳國(guó)際規(guī)劃，未來(lái)該項(xiàng)目將建設(shè)為立足深圳、聯(lián)通全國(guó)的快遞分撥中心、城市配送中心、電商服務(wù)基地，提供物流分撥、電商辦公商務(wù)配套、交易及展示中心、倉(cāng)儲(chǔ)、其他綜合配套等多功能的現(xiàn)代城市物流港。

對(duì)于此次合作，深圳國(guó)際總裁李景奇表示，康淮項(xiàng)目是深圳國(guó)際在物流園區(qū)項(xiàng)目輕資產(chǎn)化的一次嘗試，開(kāi)創(chuàng)了集團(tuán)物流園區(qū)業(yè)務(wù)新商業(yè)模式，并藉此新的盈利模式提高物流業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。

同時(shí)，發(fā)掘新的物流項(xiàng)目可擴(kuò)大該集團(tuán)物流板塊的運(yùn)營(yíng)資源，擴(kuò)充深圳國(guó)際物流業(yè)務(wù)本身可持續(xù)發(fā)展的整體實(shí)力。

對(duì)于深圳國(guó)際的輕資產(chǎn)嘗試，分析認(rèn)為，物流地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求較高，無(wú)論是從物流行業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)鏈還是服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈看，都要求運(yùn)營(yíng)商能夠有足夠的資源進(jìn)行嫁接。

同時(shí)，物流園區(qū)的投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，往往呈現(xiàn)出前期投資規(guī)模大、資金占用周期長(zhǎng)、投資回收期限長(zhǎng)的特性。

由于資金短缺，加上物流園區(qū)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，因此大部分物流園區(qū)項(xiàng)目都是進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)。但對(duì)于十分重視自身財(cái)務(wù)安全的企業(yè)，選擇與資金實(shí)力雄厚的外資基金合作可以在前期規(guī)避這些問(wèn)題。

不過(guò)，相比吸納基金實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的退出，深圳國(guó)際則是想通過(guò)租地方式嘗試輕資產(chǎn)。

但分析認(rèn)為，該運(yùn)營(yíng)模式缺乏可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，因此是否可行仍需摸索。

輕資產(chǎn)"標(biāo)桿"

對(duì)于物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)商深圳國(guó)際而言，通過(guò)承租方式獲取項(xiàng)目也屬首次。

據(jù)了解，深圳國(guó)際旗下已運(yùn)營(yíng)多個(gè)物流園區(qū)，2014年就簽約了5個(gè)城市綜合物流項(xiàng)目，分布在無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、石家莊和武漢。

其中，沈陽(yáng)的城市綜合物流項(xiàng)目于2014年8月底開(kāi)工，預(yù)計(jì)2015年年底一期建成。在重慶、成都、西安、鄭州、大連、南昌、長(zhǎng)沙、合肥等地的多個(gè)項(xiàng)目均在洽談中。按照深圳國(guó)際的發(fā)展計(jì)劃，將在5年內(nèi)完成全國(guó)戰(zhàn)略布局。

值得一提的是，在物流園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科的"學(xué)習(xí)對(duì)象"普洛斯在這方面表現(xiàn)較為成功，但主要是通過(guò)基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)退出及擴(kuò)張。

普洛斯于1999年成立了第一只基金，從19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了10億歐元。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時(shí)，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金。

基金主要用于收購(gòu)普洛斯手中成熟的物流園區(qū)項(xiàng)目。收購(gòu)后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，而是負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jī)提成。

最終，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，表內(nèi)資產(chǎn)年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)。

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